Podvod pri predaji bytu

OTÁZKA: Dobrý deň. Mám otázku z oblasti realít. Kúpili sme byt, pôvodná majiteľka mala po vyplatení 2 týždne na vysťahovanie. Pri preberaní sme však zistili, že vymenila vchodové dvere a kuchynský sporák za staré, s nulovou užívateľskou hodnotou. Byt sme, samozrejme, neprevzali. Ako sa môžme ďalej brániť? Ďakujem za odpoveď. Lenka

V prvom rade nepovažujem celkom za samozrejmé, že ste byt neprevzali. Kupovali ste predsa nehnuteľnosť, či ste kupovali dvere a sporák určitej akosti objasní len zmluva. Podľa môjho názoru ste byt mohli prevziať, s výhradami v preberacom protokole. Ak sa jedná „len„ o tieto 2 vady bytu, pravdepodobne nebudete chcieť od zmluvy odstúpiť, nakoľko by s tým bolo viac starostí /vzhľadom na nutnosť riešenia s viacerými inštitúciami – kataster nehnuteľností, súd, možno i hypotéka, atď./, ale bolo by výhodnejšie žiadať náhradu škody. Pre objektívne posúdenie Vašich nárokov by však bolo potrebné dôsledne preštudovať zmluvu o prevode vlastníctva bytu, predovšetkým popis bytu, zariadenie atď., ako aj zmluvnú úpravu dohody o odstúpení od zmluvy. Ak ste v zmluve prípady odstúpenia od zmluvy nedohodli nad rámec zákona, máte možnosť v danom prípade odstúpiť od zmluvy iba, ak byt nemá vlastnosti, o ktorých Vás predávajúci ubezpečil že má, alebo ste si ich Vy ako kupujúci vyslovene vymienili, inak nie, pretože iné dvere a starý sporák nerobí byt neužívateľným. Ak v kúpnej zmluve vôbec nie je uvedené žiadne zariadenie, potom je Váš nárok ťažko vymáhateľný.

Ak ste sa nedohodli inak, platí že veci patriace k bytu kupujete v stave pôvodnom spolu s bytom, a máte právo pre tieto vady bytu na zľavu z dojednanej kúpnej ceny § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka /OZ/, vo výške zodpovedajúcej povahe a rozsahu vady. V prípade neochoty dobrovoľného plnenia zo strany predávajúcej, treba sa obrátiť na vymáhanie Vášho nároku súdnou cestou. Musíte však vedieť preukázať, že ste kupovali byt s iným sporákom a inými dverami, najlepšie z kúpnej zmluvy, alebo z iných písomných prejavom účastníkov zmluvy, prípadne svedkov.

Taktiež sa ako vlastník bytu máte právo domáhať vrátenia vecí, žalobou o vydanie veci podľa §126 ods. 1 OZ, podmienky preukazovania platia rovnako ako pri hore uvedenom.

Nakoľko sa jedná o nehnuteľnosť, odstúpenie od zmluvy /a spätný prepis vlastníka na katastri nehnuteľností/ je trošku komplikovanejšie ako by išlo o odstúpenie od zmluvy pri kúpe hnuteľných vecí. Pre úspešný spätný prepis bytu na pôvodného vlastníka by sa vyžadovalo uzavrieť dohodu s pôvodným vlastníkom /písomný prejav vôle Vás i predávajúceho o tom, že chcete odstúpiť od zmluvy/, podpisy účastníkov musia byť notársky overené /§ 36a Katastrálneho zákona/. Jednostranný právny úkon odstúpenia od zmluvy kataster pravdepodobne nebude akceptovať a odkáže Vás na súd. 

Najjednoduchšie by teda bolo žiadať zľavu z kúpnej ceny, ak viete pre súd hodnoverne preukázať, že dvere a sporák boli vymenené, resp. že Vás predávajúca ubezpečila, že tieto sú zahrnuté do ceny bytu. 

Jana Martinková a jej kancelária Advocatus Martinková s.r.o. poskytuje komplexné právne služby takmer vo všetkých oblastiach práva, spolupracuje s najvýznamnejšími svetovými advokátskymi spoločnosťami, najmä so Skadden, Arps, Slate, Meagher & Flom (Europe) LLP. Jej odborné články a stanoviská preberajú aj zahraničné inštitúcie, ako anglický inštitút PSIRU- University of Greenwich, London, ktorý prevzal článok o zisku pre zdravotné poisťovne a jeho dosahu na medzinárodné arbitráže.