Dať alebo nedať bývalému, čo mu patrí

OTÁZKA: Dobrý deň, chcela by som Vás poprosiť o radu pri vysporiadaní BSM. Pozemky som nadobudla do výlučného vlastníctva ešte pred zatvorením manželstva, takže si myslím, že tie by sa BSM vysporiadania nemali týkať. Ide o rodinný dom na ktorý sme získali stavebné povolenie ešte pred uzatvorením manželstva v roku 1997. Tento dom sme začali ešte  stavať  pred uzatvorením manželstva ( 28.3.1998). Do svadby bola postavená  časť hrubej stavby. Stavba rod. domu bola skolaudovaná 31.12.1999. Na liste vlastníctva figurujem iba ja ako výlučný vlastník. Ide o to, že sme si zobrali hypotéku, a na rodinný dom je záložné právo.  Bývalý manžel chce svoju časť z tohto domu previesť na neplnoletého syna. Zisťovali sme si k tomu potrebné veci a bolo nám povedané, že keď je na dom záloha súd neschváli túto dohodu nakoľko je to v neprospech dieťaťa (keďže je tam záložné právo) a taktiež  ŠFRB nedá súhlas na to aby bol ďalší vlastník ( musíme najskôr splatiť hypotéku). Manželstvo bolo rozvedené právoplatným rozhodnutím súdu  9.10.2009. Bývalý manžel sa odhlásil z trvalého pobytu 26.4.2010. Ide o to, že keď sa do 3 rokov od rozvodu manželstva majetkovo nevysporiadame  tak dom sa delí pol na pol. Chcela by som Vás touto cestou poprosiť o radu, ako mám ďalej postupovať, pretože mesiace utekajú a ja nesúhlasím s tým, aby bývalému manželovi patrila polovica domu, nakoľko sa už dlhšiu dobu ešte pred rozvodom manželstva nepodieľal na udržovaní domu a poplatkov za bývanie. Pokiaľ nie sme ešte majetkovo vysporiadaný mohla by som tento dom darovať alebo predať aj bez jeho súhlasu?Ďakujem za radu a prajem pekný deň

Správne predpokladáte, že pozemky, ktoré ste nadobudla do výlučného vlastníctva pred uzavretím manželstva nepodliehajú vyporiadaniu BSM.

Čo sa týka  rodinného domu, tu je viac nezodpovedaných otázok, ako napr. na koho bolo vydané stavebné povolenie pred vznikom manželstva, či ste stavali pred vznikom manželstva dom s úmyslom, aby ste boli jeho spoluvlastníkmi alebo, aby ste bola Vy jeho výlučnou vlastníčkou, dôležité je tiež v akom štádiu bola stavba, keď ste manželstvo uzavreli atď. Stav stavby v čase vzniku manželstva je kľúčový pre vyhodnotenie záveru, či stavba patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov alebo nie. Podľa ustálenej judikatúry, „ak boli v dobe, keď došlo k uzavretiu manželstva, už vykonané na stavbe prvky dlhodobej životnosti /najmä zvislé i vodorovné nové konštrukcie, konštrukcie strechy a schodišťa/ a prípadne väčšina ostatných prvkov, možno z tohto spravidla vyvodiť, že potom za trvania manželstva je dokončovaná už existujúca vec; v takom prípade stavba do bezpodielového spoluvlastníctva manželov nepatrí. Nie je tu rozhodujúce, že ešte nebolo vydané kolaudačné rozhodnutie. Vznik stavby nemožno klásť do roviny len s jej stavebným dokončením.“ To znamená, že ak stavba v čase vzniku manželstva už mala hore uvedené prvky, počas manželstva sa už len dokončovala a preto nebude predmetom BSM. Ak by teda v zmysle uvedeného stavba nepatrila do BSM, aj keď bola počas manželstva dokončená, sú tu dve možnosti:

1. Mohli by ste byť jej výlučnou vlastníčkou, čomu svedčí aj zápis v katastri a manželove investície by sa považovali za investície do Vášho výlučného majetku, na základe čoho by mal nárok na ich refundáciu.

2. Alebo ak bolo pôvodným úmyslom stavať, resp. vytvárať stavbu spoločne, Vy a Váš manžel ste podielovými spoluvlastníkmi stavby, ako jej tvorcovia. Pre posúdenie, či došlo k vzniku podielového spoluvlastníctva k domu postavenom spoločnosťou činnosťou viacerých osôb je rozhodujúca dohoda o založení spoluvlastníckych vzťahov uzavretá medzi nimi. Môže ísť aj o ústnu dohodu, musí byť z nej však jasné, že účastníci chceli založiť podielové spoluvlastníctvo k stavbe. Ak podiely spoluvlastníkov neboli dohodnuté inak, predpokladá sa, že sú rovnaké.

Dovoľte mi však zamyslieť sa aj nad podstatnou skutočnosťou. Ako jediný vlastník stavby ste v katastri uvedená Vy. V zmysle § 70 ods. 1 a 2 katastrálneho zákona, sa údaje katastra, teda aj údaj o Vašom výlučnom vlastníckom práve k stavbe, považujú za hodnoverné, pokiaľ sa nepreukáže opak. Tento opak by musel samozrejme v súdnom konaní o určenie vlastníckeho práva preukazovať Váš bývalý manžel. Bez súdneho rozhodnutia v podstate nárok na podiel na dome nemá.  A ani po troch rokoch od rozvodu sa teda nestane automaticky podielovým spoluvlastníkom stavby v ½-ici, pretože zatiaľ nebolo preukázané, že by bol rodinný dom vo Vašom bezpodielovom spoluvlastníctve, takže ani kataster by mu toto právo bez súdneho rozhodnutia nezavkladoval. 

Keďže ste ako jediný vlastník zapísaná Vy, nepotrebujete súhlas bývalého manžela, pokiaľ sa rozhodnete svoje vlastnícke previesť na inú osobu. Je však pravda, že by to nebolo seriózne voči nadobúdateľovi, keďže Vy sama si nie ste istá svojim výlučným právom. Ak je stavba totiž predmetom BSM, čo z Vašich informácii nemôžem jednoznačne posúdiť, tak Váš bývalý manžel by mohol v troj-ročnej premlčacej lehote prevod domu bez jeho súhlasu napadnúť na súde, avšak súd by musel ako predbežnú (prejudiciálnu) otázku riešiť vlastníctvo k nehnuteľnosti. Ak je stavba v podielovom spoluvlastníctve /viď. vyššie uvedený výklad/ môže sa bývalý manžel domáhať určovacou žalobou na súde určenia spoluvlastníctva k predmetnej nehnuteľnosti a na základe tohto súdneho rozhodnutia by kataster zapísal i jeho ako spoluvlastníka k danej nehnuteľnosti. Bez tohto určenia treba vychádzať z údajov v katastri. Ak by ste sa v prípade existencie podielového spoluvlastníctva rozhodla predať svoj podiel na dome, treba tu mať na pamäti, že druhý spoluvlastník /exmanžel/ má predkupné právo na Váš spoluvlastnícky podiel v zmysle §140 Občianskeho zák. Nerešpektovanie tohto predkupného práva by malo za následok relatívnu neplatnosť právneho úkonu, čiže by bol právny úkon považovaný za platný, ak by sa jeho neplatnosti v 3. ročnej premlčacej dobe neplatnosti nedovolal, jedine že by išlo o prevod blízkej osobe.

V prípade, ak by ste predali dom, a tento je podľa vyššie uvedených kritérii vo Vašom výlučnom vlastníctve už pred manželstvom, neplynuli by Vám pri predaji žiadne obmedzenia, nakoľko by dom do BSM nespadal, i keby bol dokončený až počas manželstva. Pri vyporiadaní BSM by sa ale zohľadnila miera, v akej bolo z prostriedkov BSM investované do Vášho výlučného majetku.

Pozn.: Správne uvádzate i to, že právny úkon -  prepísanie časti domu /darovanie/ na maloletého podlieha schváleniu súdom, ktorý by darovanie zaťaženej nehnuteľnosti mohol zamietnuť s odôvodnení, že takéto darovanie by nebolo v prospech dieťaťa.