Ako zvýšiť regulované nájomné?

OTÁZKA: Dobrý deň, zdedil som po rodičoch bytový dom, v ktorom sú nájomné byty a nájomcovia platia regulované nájomné. Dom by vyžadoval opravy, ale ako ich mám zaplatiť, keď suma za nájom je taká smiešna, že nepokryje ani 5% nákladov na údržbu a opravy. Kedy a ako budem môcť zvýšiť nájomné alebo získať nájomcov, pre ktorých regulácia neplatí?

Dňa 15. septembra 2011 nadobudol účinnosť zákon č. 260/2011Z.z. o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov, ktorý obsahuje podmienky a lehoty ukončenia nájmu v bytoch s regulovaným nájomným. V súčasnosti je regulované nájomné upravené Opatrením ministerstva financií č. 01/R/2008 o regulácii cien bytov. Je pravda, že jeho súčasná výška nepostačuje ani na pokrytie nevyhnutných nákladov pre zabezpečenie riadnej a hlavne bezpečnej prevádzky domov, preto sú zväčša historické budovy, hlavne v Bratislave, logicky v takom dezolátnom stave.

Nový zákon Vám ako osobe, resp. dedičovi po osobe, ktorej bol dom vydaný v rámci reštitúcie, dáva možnosť vypovedať nájom aj bez udania dôvodu do 31. marca 2012 s výpovednou lehotou 12 mesiacov, ktorá začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená. Výpoveď z nájmu bytu musíte doručiť do vlastných rúk nielen nájomcovi, ale kópiu aj obci, v katastrálnom území ktorej sa nachádza byt, ktorý sa má vypratať, aby obec mohla nájomcov prípadne aj upozorniť na možnosť podať žiadosť o bytovú náhradu. O pridelenie náhradného nájomného bytu s regulovaným nájomným môžu Vaši nájomcovia príslušnú obec požiadať do 30.9.2012. Obec o žiadosti rozhodne do 90 dní od jej doručenia. Nárok na bytovú náhradu má však len nájomca, ktorý o bytovú náhradu požiada a zároveň spĺňa podmienku materiálnej bytovej núdze. Nájomcovia, ktorí budú mať nárok na bytovú náhradu, však nebudú povinní sa vysťahovať z bytu a byt vypratať, kým im obec neposkytne náhradný byt. Teda aj keď nájomný vzťah skončí uplynutím výpovednej lehoty, platí fikcia existencie nájomného vzťahu, počas ktorej budú nájomcovia platiť regulované nájomné. Ak však obec neposkytne bytovú náhradu najneskôr v zákonom stanovenej lehote, ktorá je vo Vašom prípade do 31.12.2016, musí Vám obec (na základe Vašej písomnej žiadosti) každý mesiac zaplatiť sumu rovnajúcu sa rozdielu trhového mesačného nájomného a regulovaného mesačného nájomného, a to až do poskytnutia bytovej náhrady.

Počas tohto prechodného obdobia, teda do poskytnutia bytovej náhrady obcou, môžete jednostranne zvýšiť dohodnuté mesačné nájomné raz ročne. V roku 2011 o 20% z výšky nájomného vypočítaného k 15.9.2011, v rokoch 2012 až 2015 každoročne o 20% z výšky nájomného vypočítaného v predchádzajúcom roku. Oznámenie o jednostrannom zvýšení spolu s výpočtom výšky nájomného musíte doručiť nájomcovi do vlastných rúk (v prípade spoločného nájmu bytu manželmi je vhodné ho doručiť obom manželom). Nájomca bude povinný platiť zvýšené regulované nájomné dňom uvedeným v tomto Vašom oznámení, najskôr však prvým dňom mesiaca nasledujúceho po uplynutí dvoch mesiacov od jeho doručenia nájomcovi. V tejto lehote je nájomca zároveň oprávnený podať žalobu na súd o určenie neplatnosti zvýšenia nájomného. Ak nájomca žalobou podá, nemôžete až do právoplatného rozhodnutia súdu nájomné zvýšiť, preto výpočet výšky nájomného po zvýšení urobte čo najdôkladnejšie a samozrejme v súlade so zákonom. 

Poznámka redakcie: V budúcej poradni sa budeme venovať tejto problematike z pohľadu potrieb a záujmov nájomcu v byte s regulovaným nájomným.