Advokátka Jana Martinková vám poradí: Na čo si treba dať pozor pri vybavovaní hypotéky na byt?

 

Využívanie hypotekárneho úveru na kúpu bytu sa v súčasnosti stáva samozrejmosťou.Treba si však vopred uvedomiť i všetky s tým súvisiace dopady. Ak máte možnosť zabezpečiť si potrebné prostriedky napr. formou pôžičky od rodičov, hoci aj s prípadným založením nehnuteľnosti v ich prospech, je to vhodnejšie ako úver od banky. Pred vybavovaním hypotekárneho úveru na kúpu bytu je najvhodnejšie informovať sa o možnostiach a podmienkach jeho získania, s ohľadom na vaše konkrétne možnosti a potreby, vo viacerých bankách a neorientovať sa len na skúsenosti iných, nakoľko každý prípad je individuálny. Pri hľadaní vhodnej banky sa nezameriavajte výlučne na výšku úrokovej sadzby (keďže nižšie úroky si banky môžu „kompenzovať“ rôznymi súvisiacimi poplatkami, sankciami a zabezpečeniami), ale vždy komplexne zvažujte a prepočítajte všetky podmienky, požiadavky a poplatky banky spojené s poskytnutím úveru, ako napr.:

 

-        koľko percent z hodnoty nadobúdanej nehnuteľností vám banka vie poskytnúť ako úver;

-        akou výškou vlastných prostriedkov musíte disponovať pre potreby doplatenia kúpnej ceny;

-        formu požadovaného zabezpečenia úveru, popr. dodatočné zabezpečenie úveru vo forme zriadenia záložného práva k nadobúdanej nehnuteľnosti, popr. inej nehnuteľnosti vo vašom vlastníctve alebo vo vlastníctve tretích osôb (s ich súhlasom) a pod.;

-        požiadavku banky na uzavretie rôznych druhov poistných zmlúv (poistenie nehnuteľnosti, poistenie pre prípad neschopnosti splácať úver a pod.) s poistným plnením vinkulovaným v prospech banky; tu si treba všímať výšku poistného krytia a najmä poistné výluky, aby ste sa nespoliehali na niečo, čo zmluva nepokrýva;

 

-        výšku úrokov z úveru;

-        fixáciu úrokovej sadzby;

-        výšku poplatku za poskytnutie úveru;

-        výšku poplatku za vedenie úverového účtu, popr. iné spracovateľské poplatky banky;

-        podmienky predčasného splatenie úveru a s tým spojené poplatky;

-        podmienky uskutočňovať mimoriadne splátky úveru;

-        za aký čas po predložení požadovaných dokladov vám banka schváli úver a pod..

 

Príjem žiadateľa si banky zvyknú overovať aj priamo v Sociálnej poisťovni a výšku úveru a jeho  splátok určujú vždy z čistého príjmu (t.j. od vášho reálneho príjmu odpočítajú vaše výdavky vrátane leasingov, kreditných kariet, spotrebných úverov a pod.), pričom zohľadňujú aj výdavky na plnenie vašich vyživovacích povinností, stabilitu zamestnania, váš rodinný stav a pod..

 

Ak takýto „komplexný prepočet“ nezvládnete sami, obráťte sa na finančného poradcu (popr. viacerých navzájom nezávislých finančných poradcoch), ide predsa o niekoľko desať ročný záväzok, ktorý bude mať dopad na životnú úroveň vašej rodiny. Vhodnú nehnuteľnosť hľadajte až v druhom kroku, najlepšie s tzv. hypotekárnym certifikátom od vami zvolenej banky.

 

Nepodceňujte ani dôkladné preštudovanie si obsahu úverovej zmluvy a záložnej zmluvy, ktorú uzatvárate s bankou. Inak sa Vám ľahko môže stať, že i nechtiac porušíte zmluvné podmienky a budú vás čakať tomu zodpovedajúce následky a sankcie, ktoré môžu byť pre vás aj likvidačné.Zvažujte, či budete schopní plniť podmienky banky i v budúcnosti.

 

S bankou jednajte vždy čestne. Uvedenie nepravdivých alebo skreslených údajov za účelom získania hypotekárneho úveru, popr. získania inej výšky úveru, aký by vám banka inak poskytla, by mohlo mať za následok nielen to, že preceníte vlastnú situáciu kvôli vidine vlastného bývania a o byt časom prídete (nebudete ho mať z čoho splácať a banka využije svoje záložné právo), ale mohli by ste sa dopustiť i trestného činu úverového podvodu v zmysle §222 Trestného zákona.Toho sa dopustí ten, kto vyláka od iného (napr. od banky) úver alebo zabezpečenie úveru tým, že ho uvedie do omylu v otázke splnenia podmienok na poskytnutie úveru (uvedenie nepravdivých údajov, skreslených údajov, príp. zamlčanie tých podstatných) alebo na splácanie úveru. Ak takýmto konaním bude banke - poskytovateľovi úveru spôsobená škody aspoň 266 Eur (tzv. malá škoda), potrestá sa páchateľ odňatím slobody na 1-5 rokov. Potrestaný však môže byť aj zamestnanec banky, a to odňatím slobody na 2-5 rokov, ak by umožnil získať úver tomu, o kom vie, že nespĺňa podmienky určené na jeho poskytnutie. Podľa výšky spôsobenej škody trestná sadzba priamoúmerne rastie a môže sa pri škode veľkého rozsahu (133tis. Eur) vyšplhať až na pätnásť rokov.

-        dôsledná obhliadka. Tá má význam aj hľadiska budúcich investícií nielen do bytu, ale i bytového domu. Splácanie úveru je významnou záťažou, do ktorej môže nepriaznivo zasiahnuť zvýšenie poplatkov do fondu opráv (platených správe domu), napr. aj z dôvodu neskôr uzavretých úverových zmlúv na zateplenie domu a pod..

-        požiadavka, aby sa budúci predávajúci preukázal občianskym preukazom a disponoval i aktuálnym listom vlastníctva, kde sa dá zistiť, či na nehnuteľnosti viaznu ťarchy,

-        požiadavka, predovšetkým v prípade kúpy na hypotéku, ak na nehnuteľnosti viaznu ťarchy (záložné práva, vecné bremená...), aby ich predávajúci dal vymazať z listu vlastníctva a to aj v prípade ak už stratili svoje opodstatnenie.

    

Uzavretie jednotlivých zmlúv na nehnuteľnosť odporúčam nechať vyhotoviť profesionálovi (advokátovi, notárovi, popr. skúsenej realitnej kancelárii), aby sa nestalo, že pre právne nedostatky kúpna zmluva nebude zavkladovaná a vy sa nestanete vlastníkmi nehnuteľnosti. V súvislosti s obsahom kúpnej zmluvy je vhodné viazať vyplatenie kúpnej ceny prostredníctvom vinkulačného účtu, ktorý zriadite v prospech predávajúceho v banke, ktorá vám poskytla úver. Banka uvoľní predávajúcemu kúpnu cenu až po tom, ako jej bude predložený list vlastníctva, na ktorom budete zapísaný ako vlastník kupovanej nehnuteľnosti. Síce ide o spoplatnenú službu, ale eliminujete možnú situáciu, že by predávajúci získal peniaze, ale vy by ste sa nestali vlastníkom nehnuteľnosti.