Budúcnosť realitného trhu: Akú nehnuteľnosť kúpiť?

V realitnej kancelárii LIVIANTE ste čisto dámsky kolektív. Čím to je, že vás všetky oslovila práve táto oblasť?

Nejde o náhodu. Priznávame sa, že nám ženský kolektív vyhovuje a to hneď z viacerých dôvodov. Ako ženy vieme spolu lepšie fungovať, komunikovať. Sme zároveň aj kamarátky, takže popri práci pri presunoch na obhliadky, kataster, do bánk, či k notárovi, vieme preberať aj módu, varenie, záľuby alebo domácich miláčikov. 

Myslíte si, že vám ženský rozmer pomáha aj pri predaji nehnuteľností?

Pri predaji nehnuteľností je veľmi dôležitá komunikácia, či už s predávajúcimi, kupujúcimi, nájomcami, správcami či finančnými poradcami. Vieme klientom veci citlivo vysvetliť, pripraviť ich na celý proces, zrozumiteľne a včas komunikovať všetky potrebné záležitosť. Samozrejme, človek mení bývanie pri dôležitých životných udalostiach, či už ide o svadbu, tehotenstvo, ale aj rozchod alebo dedenie, preto sa snažíme vcítiť do aktuálnej situácie každého klienta a brať ohľad na to, čo potrebuje a odbremeniť ho od úkonov, ktoré vieme zariadiť bez jeho prítomnosti. Veľakrát kupujú alebo predávajú nehnuteľnosť manželia, ktorí nemusia mať na veci rovnaký názor, takže sa niekedy pasujeme aj do rolí mediátoriek a manželských poradkýň.

Vaša realitná kancelária LIVIANTE sa okrem predaja nehnuteľností zaoberá aj investíciami. Čo si môžeme pod tým predstaviť?

Najviac realitných obchodov máme v Bratislave, kde sa venujeme predaju i prenájmu. Máme veľmi slušnú ponuku bytov v novostavbách, takže sa výborne orientujeme v projektoch, poznáme ich kvality i nedostatky. V poslednej dobe sa nám rozbehol aj segment rekreačných nehnuteľností, predávame luxusné apartmány v Tatranskej Lomnici, byty, rodinné domy v Banskej Štiavnici aj novinky na Táloch. Ľudia si uvedomujú, že je lepšie peniaze investovať do nehnuteľností, ktoré im prinášajú príjem z prenájmu ako si ich nechať na účte, čím klesá ich reálna hodnota. Preto „uložia“ svoje peniaze do nehnuteľností, kde zarábajú a nie prerábajú.

Mnohí Slováci majú názor, že je lepšie si nehnuteľnosť predať sám a iba si zaplatiť právnika na prípravu zmluvnej dokumentácie. Čo si o tom myslíte?

Využitím odborného poradenstva pri kúpe nehnuteľnosti minimalizujete riziká a maximalizujete svoje šance na dobrú investíciu a získate istotu, že celý proces prebehne bez problémov. Máme prehľad o aktuálnych trendoch a cenách na trhu, vďaka čomu nie raz sme klientom odporúčali predať alebo predali za vyššiu cenu, ako pôvodne očakávali. Pomôžeme nájsť nehnuteľnosť, ktorá zodpovedá vašim požiadavkám, ale ju aj predať. Pri naberaní nehnuteľnosti do ponuky preveríme jej stav, naceníme ju, pomôžeme s celým právnym servisom čím zabezpečíme právnu ochranu. Taktiež máme skúsenosti s vyjednávaním, takže často vieme vyjednať lepšie podmienky a cenu. Vieme zabezpečiť financovanie cez hypotéku a celý proces zastrešiť. Ušetríte čas aj energiu, pretože vás odbremenia od administratívy a zložitých úkonov. Výsledkom je bezproblémový proces a istota, že vaše investície sú v dobrých rukách. 

Aké sú teda trendy, ktoré spomínate?

V Bratislave je najväčší dopyt po 2 a 3-izbových bytoch v novostavbách, hlavne v centrálnych a širších mestských častiach, ako sú Staré Mesto, Ružinov a Nové Mesto. Tiež rastie záujem o moderné projekty s kvalitnými materiálmi, kde je dostupnosť občianskej vybavenosti prioritou. Malé byty sú veľmi vyhľadávané kvôli nižším cenám a jednoduchšej údržbe. Ideálne sú pre jednotlivcov, mladé páry alebo študentov, ktorí preferujú mestský život s blízkosťou k práci alebo školám. Tieto byty sú populárne medzi investormi, pretože sú ľahko prenajímateľné a ich ceny majú tendenciu stabilne rásť. Nájomníci ich často preferujú kvôli nižšiemu nájomnému. 

A čo rodiny s deťmi, ktoré nehnuteľnosti preferujú?

Rodiny často hľadajú rodinné domy alebo väčšie byty v pokojnejších oblastiach, ktoré ponúkajú viac priestoru, súkromia a lepšie podmienky pre výchovu detí. Záujem o domy v prímestských častiach Bratislavy pretrváva, pretože ponúkajú viac priestoru za nižšiu cenu v porovnaní s bytmi v centre. Pre náročnejších kupujúcich v Bratislave rastie dopyt po luxusných nehnuteľnostiach, ako sú prestížne byty s výhľadom, veľké penthousy alebo rodinné domy v atraktívnych štvrtiach. Tieto nehnuteľnosti často ponúkajú špičkové vybavenie a sú v lokalitách s výbornou dostupnosťou a občianskou vybavenosťou. S rastúcou ekonomickou aktivitou v Bratislave je silný dopyt po komerčných priestoroch aj rezidenčných nájmoch, najmä zo strany zahraničných zamestnancov „expatov“, ktorí prichádzajú do Bratislavy aj so svojimi rodinami.

Akú nehnuteľnosť by ste odporúčali z pohľadu investície?

Asi najväčší dopyt je po štandardných 2 a 3-izbových bytoch, ktoré klienti najviac vyhľadávajú. Kto má možnosť financovať vyššiu sumu, určite sa zameria na novostavby v developerských projektoch, ktoré sú energeticky menej náročné a predpokladá sa ich dlhšia životnosť.  Tieto byty sú často žiadané kvôli ich dostupnosti a nižším nákladom na prevádzku v porovnaní s väčšími jednotkami. Potom sú to tzv. investičné byty. Klienti ich kupujú za účelom prenájmu a to môžu byť rôznej veľkostnej kategórie. 

Prečo by podľa vás mali investovať do bytu teraz a nie neskôr?

Trh je momentálne teraz priaznivý a ceny bytov obzvlášť v Bratislave rastú, investovaním do novostavby, nielen zhodnotíte svoje prostriedky, ale ochránite svoje prostriedky pred infláciou. Investícia do bytu však funguje ako ochrana pred infláciou, pretože hodnota nehnuteľností má tendenciu rásť spolu s infláciou. Zároveň je vysoko očakávaný ďalší pokles úrokových sadzieb, čím sa zrejme viac vyčkávajúcich kupujúcich rozhodne pre kúpu, na základe toho očakávame zvýšený dopyt po bytoch a tým vytvorenie vyššieho potenciálu rastu cien nehnuteľnosti a nehovoriac o vplyve konsolidačného balíčka, ako je zvýšená daň, transakčná daň, ktoré sa premietnu v náraste cien novostavieb u developerov, pod vplyvom nárastu nákladov.

Platí stále trend výmeny bytov za domy v okolí Bratislavy?

Trend výmeny domov za byty v Bratislave odráža meniace sa potreby ľudí v rôznych fázach ich života. Staršia generácia, ktorá už nemusí riešiť bývanie pre rodinu s deťmi, prirodzene hľadá komfortnejšie a menej náročné možnosti bývania, ako sú moderné byty v centre mesta. Pre nich sú dôležité výhody, ako je lepšia dostupnosť služieb, lekárov, divadiel, spoločenského života, obchodov a to, že sa nemusia starať o údržbu rodinného domu a znášať vysoké investície na rekonštrukcie a zveľaďovanie ich nehnuteľností. Na druhej strane, mladé rodiny naďalej preferujú bývanie mimo mesta, kde môžu získať viac priestoru a možnosť byť bližšie k prírode, čo je ideálne pre deti, samozrejme nie všetky, lebo mnohé rodiny, ktoré nemusia riešiť rozpočet volia skvelú dostupnosť a komfort v luxusnejších rezidenciách mesta. Vzhľadom na stále rastúce ceny nehnuteľností v Bratislave je pre mnohých tiež finančne výhodnejšie investovať do domov na okraji mesta alebo v okolitých dedinách. Sťahovanie do okolia Bratislavy má aj nevýhody v dôsledku narastajúcej dopravnej zaťaženosti, čím sa dochádzanie stáva menej komfortným a navyše je potrebné zrátať nielen „stratený čas v aute“, ale aj náklady na auto, ako benzín/nafta, jeho amortizácia a pod. Výmena bytu za dom so sebou prináša aj zvýšené náklady na údržbu, energie a starostlivosť o nehnuteľnosť. Tieto aspekty vedú k tomu, že niektorí ľudia ostávajú verní mestským bytom, kde sú prevádzkové náklady nižšie a majú menej starostí, lebo správu zabezpečuje správca bytového komplexu alebo iný externý servis.

Oplatí sa investovať do ďalšieho bytu pre dieťa? 

Investícia sa každopádne oplatí, nehnuteľnosť na cene neklesne a počas doby, kým dieťa dospeje, môže získať až dvojnásobnú hodnotu. Ak ste na kúpu použili úver, ten už budete mať čiastočne alebo aj celý splatený. Byt môžete dať do prenájmu a spláca vám ho nájomca a vy ako investor na svojom rozpočte často ani nepociťujete, že máte investíciu, na ktorej hodnote ste sa často podieľali len podielom 10 – 20% z jej objemu. Je to výborný štart pre dieťa, kedy môže ono samo užívať byt napr. pri štúdiu na vysokej škole alebo bude mať dobrý odrazový mostík do života. 

Ako vidíte budúcnosť realitného trhu, kam sa posunú nehnuteľnosti?

V mestách je stále vyšší dopyt po menších bytoch pre mladých ľudí a študentov. Demografické zmeny, ako odkladanie manželstva a zakladania rodín, podporujú záujem o 1- a 2-izbové byty, ktoré sú ideálne ako štartovacie nehnuteľnosti. Do popredia ide trvalo udržateľné bývanie. Rastie dôraz na ekologické a energeticky úsporné budovy. Investícia do nehnuteľností, ktoré sú energeticky efektívne alebo sa nachádzajú v "zelených" projektoch, môže zvyšovať ich hodnotu v budúcnosti.  Novostavby s modernou infraštruktúrou a kvalitnými materiálmi sú v dopyte, pretože ponúkajú lepšie životné podmienky a nižšie náklady na údržbu. Tieto nehnuteľnosti sú tiež často atraktívnejšie pre nájomcov, čo môže zvýšiť vašu návratnosť investície. Budúcnosťou sú byty vybavené inteligentnými technológiami, ktoré umožňujú vzdialené ovládanie domácnosti alebo monitorovanie spotreby energií. Určite je potrebné spomenúť, že realitný trh na Slovensku sa zmení v náraste podielu aj iných foriem bývania, či formou družstevných alebo nájomných bytov. Čím sa aj náš lokálny realitný trh postupne priblíži bežnému trendu v západnej Európe.

Oplatí sa investovať do drahších bytov vo vychytených lokalitách?

Drahšie byty v atraktívnych a vyhľadávaných lokalitách, ako sú historické centrá miest alebo moderné oblasti so špičkovou infraštruktúrou, si dlhodobo udržiavajú hodnotu. Tieto lokality majú nízky počet nehnuteľností na trhu, čo ich robí nedostatkovým tovarom. Aj v prípade ekonomických výkyvov zostávajú ceny v týchto oblastiach stabilnejšie. Je tu aj vyšší potenciál pre ďalší rast cien a tieto byty sú žiadanejšie aj z pohľadu dlhodobého alebo krátkodobého prenájmu, ako sú v Bratislave, napríklad Horský park, Dúbravka, kde vďaka zahraničným školám je v týchto lokalitách enormný dopyt expatov po prenájmoch práve takýchto bytov. Ale to vám už poradí profesionálny realitný maklér, ktorý tieto zaujímavosti z trhu ovláda.

V čom sú vaše hlavné benefity oproti konkurencii?

LIVIANTE pracuje srdcom a kladie dôraz na kvalitu pred kvantitou. Naším cieľom nie je množstvo uzavretých obchodov, ale spokojnosť klientov a dôkladne vykonaná práca a to je pre nás veľký benefit. Každú nehnuteľnosť spracovávame s maximálnou starostlivosťou a individuálnym prístupom, aby sme dosiahli čo najlepší výsledok pre našich klientov. Vždy dbáme na transparentnosť a čestnosť. Naším cieľom je budovať dlhodobú dôveru a poskytovať služby na vysokej úrovni. S každým klientom jednáme úprimne a otvorene, pretože vieme, aká dôležitá je spokojnosť pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti. Z mnohých našich klientov sa stávajú aj priatelia. V LIVIANTE si vážime nielen obchodné vzťahy, ale aj osobné spojenia, ktoré vznikajú počas spolupráce. Tento priateľský prístup a dôvera sú pre nás kľúčom k úspechu a dlhodobej spokojnosti našich klientov.

V realitnej kancelárii LIVIANTE je hlavným ťahúňom Alexandra Novák, ktorá je aj prezidentkou Združenia realitných kancelárií Slovenska. Čo to obnáša?

Na realitnom trhu pôsobí množstvo realitných kancelárií a realitných maklérov. Časť z nich, ktorá sa snaží svoju prácu robiť poctivo a na úrovni. V ZRKS vytvárame komunitu, ktorá si dokáže pomáhať, poradiť a skonzultovať niektoré záležitosti. Som rada, že v našom združení sa mnohé pracovné vzťahy pretavili do priateľstiev a že môžeme realitnú komunitu rozvíjať nielen po profesionálnej stránke (konferencie, prednášky, školenia), ale aj po tej ľudskej. Tým, že Slovensko je malé, máme v rámci ZRKS nadviazanú spoluprácu so všetkými regiónmi. Ja, Alexandra Novák, ako dlhodobý bývalý bankár poskytujúci roky špičkové služby klientele v najvyššom segmente bankovníctva, sa snažím tieto skúsenosti a vzťahy zúročiť v mojej realitnej praxi, či už vo vlastnej realitnej kancelárii LIVIANTE alebo ako prezidentka ZRKS.